杭州文晖板块的锦尚和品府，一套次新房挂牌价5.2万/㎡，旁边的新盘售价6万多。 买家最终选了次新房，理由很简单：学校划片明确，地铁公交早跑熟了，不用听开发商画“规划大饼”。
这不是个例。 2026年，克而瑞数据显示重点城市二手房成交量同比暴涨33%，可烂尾、产权纠纷、户型坑照样扎堆。 和几位干了十多年的中介店长聊，他们吐露真言：今年买房想不踩雷，就得死磕“买旧、买大、不买三”这七个字。
买旧，买的是“确定性”
现在说的“旧”，特指房龄5到10年的次新房。 主体结构过了磨合期，小区配套、物业、居住氛围都成型了，过户就能住。
期房像开盲盒。 2026年房企资金链虽缓，但三四线中小房企项目仍有停工风险。 一套房子，是普通人半辈子的积蓄，谁敢轻易赌？ 现房或次新房，哪怕贵一点，至少看得见摸得着。 小区入住率高不高，物业管得好不好，晚上亮灯多不多，一眼就能判断。
杭州贝壳研究院的数据摆着：同地段次新房比新房便宜15%-30%。 价差背后，是风险定价。 你省下的钱，是开发商“画饼”的溢价，也是你无需承担的等待成本和不确定性。
但“买旧”有硬标准。 房龄必须卡在5-10年。 低于5年的跟新房没差，高于10年的水管电路开始老化，维修基金也快见底。 得挑“优质次新”，看物业评级，优先选“优秀”“良好”的。 避开有维权史的小区，关注二手房成交活跃度，成交快的才好出手。
房龄超20年的老破小别碰，除非是一线城市核心学区，比如北京中关村那片。 这类房子贷款年限被压缩，房龄加贷款年限不能超过50年，首付比例还高。 以后接盘的人越来越少。
还得查土地性质。 工业用地、商业用地盖的“住宅”，水电费贵，还不能落户，产权到期怎么续期都没谱，坚决不能买。
买大，算的是“长远账”
“买大”不是在鼓励透支，而是在能力范围内，尽量一次到位。 主流需求集中在90-144㎡的三房或四房。 为什么？ 因为刚好够用。
很多刚需买房时，被总价压着走，房子能小一点就小一点，想着先凑合几年。 但真正住过的人都懂，小房子的痛不是立刻爆炸，而是慢慢把你磨没。
房子小，东西稍微一多就显乱，想添点东西又不知道往哪放。 最后只能放在顺手但最不顺眼的位置，每天看见就烦。
更现实的是置换成本。 从两房换到三房，卖房被行情压价，中介费、税费、装修折旧，全算下来，往往比当初直接买大，多花一大截。 更重要的是，二套房身份意味着更高的首付和利息。 房子一卖一买，中间的价差、费用、时间精力，吞噬的是几年积蓄。
家庭矛盾很多时候不是人变了，是房子太小，把情绪放大了。 二孩家庭要老人来带娃，三代同堂，六口人，房子小，房间都不够住。 大房子不一定更幸福，但它能给每一代人留点空间。 人一旦有自己的一亩三分地，心态会完全不同。
在交易成本和政策门槛较高的当下，一步到位，至少十年内不用折腾。 别总想着“以后再换”。 换房这件事，说着简单，真正操作起来，真不是一般人能轻松完成的。
不买三，守的是“底线”
有些房子，看着便宜，其实是坑。 再便宜也要谨慎。
第一类，远郊的“画饼盘”。 远离城市核心，配套落地周期长，通勤成本高。 开发时轰轰烈烈，入住后空空荡荡。 人口外流，小区冷清，配套跟不上，时间一长，生活成本反而更高。 刚需等不起。
第二类，非核心地段且无硬价值的老破小。 老房子的问题不在装修，而在底子。 水管、电路、下水、公共设施，年头一长就开始轮流出毛病。 今天漏水，明天跳闸。 单次维修不算贵，但次数多了，人会被磨得很烦。 流通性差，真要卖，价格往往被压得很低。
第三类，小开发商的期房。 期房本来就有不确定性，小开发商的期房风险更集中。 一旦资金链出问题，延期、停工甚至烂尾，普通家庭真的承受不了。 买房不是做风投，普通家庭承受不起试错成本。 便宜有时候不是机会，是诱惑。
还有两种房子要特别警惕。 一种是顶楼和底楼。 顶楼漏水是大概率事件，就算现在防水技术好，风吹日晒久了涂层还是会裂。 夏天晒得像蒸笼，冬天又冷得不行。 底楼呢？ 南方梅雨季墙面地板发霉，小区里走路声、车喇叭声全往屋里钻，隐私也没保障。
另一种是奇葩户型，手枪型、刀把型、三角形的。 空间利用率低，拐角死角多，100平的房子实际能用80平就不错。 二手房市场上，这种户型成交周期是正常的2-3倍，价格还低10%-20%。 上海静安区有套“恐龙房”，奇葩户型挂了大半年，最后降价71万才卖掉。
2026年的购房逻辑
售楼处最会讲故事。 地铁在规划，学校在审批，商场在洽谈。 听着像未来中心。 可等你真住进去，发现地铁还没动工，学区政策也改了，心里那落差，比房贷还沉。
买房别只看“将来可能有什么”，而要看“现在已经有什么”。 成熟社区的烟火气，比一张规划图靠谱得多。 多问问已经住进去的人，比听销售讲半小时强。
看房时别只看装修。 水压够不够，卫生间有没有渗水痕迹，楼道干不干净，物业响应快不快，这些都直接影响以后生活质量。 贷款方案也得算清楚，公积金能用尽量用，月供最好控制在家庭月收入的30%以内，别让月供压得喘不过气。
2026年买房，拼的不是运气，是认知。 行情变了，逻辑也变了。 与其追热点，不如守底线。 “买旧、买大、不买三”，听着简单，其实是普通人对抗不确定性的办法。 房子是拿来过日子的。 别为了面子和幻想，给自己留下十几年的压力。
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